房價失控面面觀

        房價失控似乎是世界性的問題，不限於地少人稠的香港，在幅員遼闊的加拿大也出現了。以溫哥華和多倫多為例，房價在過去的兩三年便升了很多，政府正在尋求對策，抑制房價繼續飊升，避免失控。

       香港土地面積雖然有限，但仍有不少被閒置，沒有發展成為建房之用。除此之外，香港環境特殊，政府需要出售土地作為庫房收入之一，以彌補稅收不足。維持高地價政策從殖民地時代便開始，調整的空間非常有限。香港房價因人口增加和土地供應局限的影響，再加上來自中國大陸和世界各地的買家，升勢將會延續。加拿大雖然受到這方面的影響較小，但也不能阻止外國買家進入市場推波助瀾，增加房價上升的動力。環球一體化也波及房市，只要多倫多的房價比紐約和三藩市低，熱錢便會朝著這個方向而來。加元幣值兌換美元在過去幾年貶低了三成有多，亦造成了另一方面的壓力。

       房價和其他商品價格一樣，由供求決定。求過於供，價格必漲。反之，供過於求，價格必降。道理淺而易見，只要對症下藥，可望解決。

       增加供應的途徑是開發更多土地資源以提供建房之用，加拿大在這方面是比較容易做到的：政府可在溫哥華和多倫多的近郊增加基建，發展新市鎮，鼓勵地產商往那裡投資建房，吸引人口過剩地區的居民遷入。除此之外，政府可放寬土地使用(Zoning)的限制，容許新建獨立屋的密度和公寓大廈的高度，容納更多居民。

       如果供應增加後仍不能抑制房價飊升的話，政府便必須尋求其他方法以冷卻房市。溫哥華政府首先提出向外國買家徵收置業稅，略見成效；多倫多照辦煮碗，相信也會立竿見影。但這可能只是短期效果。利息低，熱錢充塞市場，投資房地產仍具吸引力。只要有利可圖，外國買家仍將會捲土重來。

       徹底解決房價急升看來十分困難，打擊投機活動是可行辦法之一：轉賣所獲的利潤必須繳付重稅，租金也受到適當的管制，加租不能超過政府每年公佈之通漲率。有人擔心政府過份干預將會使房市變成一池死水，減低地產商的投資意欲，新建樓房的數量將會減少，造成供不應求，引起惡性循環。無論如何，政府不能坐視不理，任由不正常的房市繼續下去。

       房屋不能當作商品一般在市場炒賣，讓價高者得。這樣房市必會由資本家操控，為所欲為。發展商購入的土地必須在限期內施工，不能囤積居奇，掌握房屋供應量來提升售價，達到牟取暴利的目的。馬來西亞政府曾規限地產商必須撥出若干土地來興建廉價住宅，使低收入者受惠。行之有年，香港和加拿大都可以借鑑。

       新加坡和香港的先決條件很相似，也面對土地供應的局限。新加坡政府積極推行的「組屋計劃」，保持住房適當的供應，使房價受到調控。新加坡的經驗，值得香港學習。

       總結來說，供求平衡是穩定房市的不二法門。

                                                                   2017.4.28 黃啟樟