共管大樓業主的煩惱  2023.12.09

        十年前賣掉了心愛的房子，購入兩個連接起來的居住單元，位於交通方便及地點適中的一座小型共管大樓的最高層，有舒適的活動空間，光線充足，以為從此便可以安枕無憂，一勞永逸地解決了餘生的居住問題。
     

        當日的決定是經過深思熟慮的：房子售價比公寓的買價高，省下來的錢可用來購買每個月都有固定收入的「年金」，數額比每個月支出的大厦管理費高出三份之一。等到今天才知道這個想法過於樂觀，通貨膨脹在十年之間將管理費推到接近「年金」收入的水平，再加上大廈失控的保養及維修費，已經變得入不敷出，要動用其他儲蓄來填補。
     

        我們的共管公寓大樓，由五人組成的管理團隊，負責監管向外僱用的經理及其他僱員的日常工作，包括清潔、保安及園藝。他們由業主投票選出，任期為三年，可以連任，直到有人填補或自動退出為止。當空缺出現時，業主可以提名自己或其他業主為候選人。但一般人都不熱心擔任這份工作，所以沒有競爭對手，候選人就往往會自動當選。管理團隊成員的素質可想而知。由他們去決定一些龐大的維修工程，出錯的機會非常高，居住成本因此一直增加，更有可能失控。
 

        我們的共管公寓大樓，就正在面對這個問題。如果我們繼續在這裡居住下去，可能會將所有儲蓄花盡，所以不能坐視不理，必須進行風險管理。首先開始「斷、捨、離」的行動，將不再需要的東西送出，將仍然有價值的收藏品交給拍賣行公開拍賣。雙管齊下，為下一次搬遷作出準備。家當愈少，搬起家來就變得容易很多。
 

        大廈業主除了享有居住權之外，必須𠄘擔管理費及維修費，不能拖欠。欠下管理費的業主，在出售物業之前必須妥善處理，否則無法將業權轉讓，買家對有金錢糾紛的物業也不會感到興趣。管理費素來是影響售價的重要因素，可能比按揭利率更為買主重視。這些因素在當年都沒有考慮過，所以引發了今天的煩惱。
 

        目前按揭貸款的利息上漲了很多，已經超越很多買家負擔得起的能力。這個因素大大影響房地產的售價，在可預見的未來也不會有什麼改變。將住房賣出，在當前絕對不是一個適當的時機，我們和幾個售樓經紀接觸過，得出差不多的結論，因此按兵不動。
 

       由業主變為租客雖然也是一個變通辦法之一，但租金按年上升，如果得不到租客權益的法律保障，面對的風險也不小，而且逐客令會隨時出現。年過八十的我們，很難去應付搬遷的壓力，所以採取以不變應萬變的最佳策略。